星河发行酒店CMBS 融资利率创新低

风险点来自于酒店收入的不确定性

近日,星河控股集团旗下星河实业(深圳)有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司设立的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”(以下简称“星河丽思卡尔顿酒店CMBS”)在深圳证券交易所正式挂牌。

星河发行酒店CMBS 融资利率创新低

按照计划说明书,星河丽思卡尔顿酒店CMBS是以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入作为基础资产,合计发行规模为22.11亿元。

其中,优先级资产支持证券“星河01A”发行规模为18亿元,预期收益率5.10%,信用评级AA+,预期到期日为2031年4月15日,还本付息方式为定期付息,分期定额还本;次优先级资产支持证券“星河01B”发行规模为3亿元,预期收益率6.30%,预期到期日为2031年4月15日,还本付息方式为定期付息,到期一次还本。

这笔CMBS于今年3月10日启动认购工作,时隔一个来月,获得超额1.6倍的认购份数。

一名星河金融的内部人士告诉经济观察网,由于星河丽思卡尔顿酒店的资产比较优质,在该CMBS募资时,深圳很多金融机构都踊跃认购。

按照深圳平安大华汇通财富管理有限公司(以下简称“平安汇通”)发布的发行情况说明,总共有6家机构认购了全部优先级资产支持证券,投资者类型为商业银行及其他相关金融机构。最终优先级的发行利率达到5.10%,期限3年,创下2017年以来市场同等级信用主体发行利率新低。

对于CMBS而言,最大风险来源于基础资产的收益不稳定,对应到这单星河丽思卡尔顿酒店CMBS中,风险点则是酒店收入的不确定性。

意大利弗罗西诺内是几线城市 www.waujj.cn 作为一项长期投入和长期持有运营的业务,酒店的年化收益率一直较低。以2017年收购了71家万达酒店的富力地产为例,2018年酒店业务亏损达到4.59亿元,这已经是连续第六年出现亏损。富力地产董事长李思廉曾在今年的业绩发布会上坦言,酒店本身很难赚钱。他们正在计划通过酒店资产包在市场上进行融资,比如发行REITs等。

“商业物业抵押型的CMBS产品对底层资产的入池标准相对严格?!?星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼对经济观察网表示,以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入作为基础资产来发行CMBS,一点问题也没有,而且未来还有很大的空间?!耙蛭呛永鏊伎ǘ倬频瓴⒎切驴稻频?,自2009年开业至今,酒店的客房收入和入住率一直排行深圳前三,收入和房价一直稳步上升,以深圳高端商务客人的客源也颇为稳定?!?/p>

上述星河金融的内部人士透露,未来12年,星河丽思卡尔顿酒店的盈利点主要包括两大块,一块是餐饮收入,一块则是客房收入?!八淙蛔罱侥?,星河正在对酒店进行一些翻新,短期内可能对营收产生阶段性影响,但从长远角度来看,整个酒店的收入会呈现增长态势?!备媚诓咳耸克?。

深圳星河丽思卡尔顿酒店位于深圳福田CBD,共规划了超过250间客房,三个涵盖中餐、意大利餐以及自助餐的餐厅。星河方面提供的数据显示,2018年,星河丽思卡尔顿酒店的平均房价近1700元/间,入住率达到90%。去年一年,酒店的营业收入超过3.4亿元,而净利润超过1亿元?!罢饧父鍪菰谏钲谇蚰酥寥逍羌毒频曛卸际敲星懊??!币萸硭?。

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